1.9亿诉讼标的案圆满结案——港商利益得到保护

 这是一桩本所建所以来最大的一笔诉讼标的的案件,在徐沛荣、宁宁www.yzc666.com带领的房地产专业团队的卓越努力下,经过一年多的艰难诉讼,终于取得了圆满的结果。
    一、案情简介
    2004年至2007年期间,某香港投资人在我省开办的公司(以下简称香港公司)与某政府部门派出机构(以下简称派出机构)及其下设公司先后签订了三份房屋建设及租赁合同。合同签订后,香港公司按约定照派出机构要求建设厂房、办公楼及附属设施,建成后由派出机构承租。后派出机构及其下设公司将租赁物转租给第三人公司。租期开始后,派出机构及其下设公司并未按照约定支付租金。截止香港公司起诉之日,派出机构及其下设公司欠付租金及违约金合计超过1亿9千万元。2014年6月,香港公司向长春市中院提起诉讼,请求法院判决解除合同,判令派出机构及其下设公司支付租金及违约金并限期返还租赁物。
    二、原、(被)告起诉观点
    原告香港公司向法院提起诉讼,提出如下观点:1、被告政府机构及其下设公司长期拖欠租金,数额巨大,而按约定支付租金是二被告在租赁合同中的主要义务,二被告拖欠租金的行为已构成根本性违约。故依据《合同法》第九十四条关于合同解除的规定,第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。”之规定,以及原、被告在合同中的约定,原告有权解除合同。2、根据《合同法》第一百零七条关于违约责任的规定,二被告应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任,因此二被告应当向原告支付所欠付的租金及违约金至合同解除时止。3、根据《合同法》第九十七条关于合同解除效力的规定,原告有权要求二被告及第三人在合同解除后,限期返还租赁物,并自合同解除之日起至实际返还租赁物时止向原告支付房屋占用使用费。
    二被告代理人参加庭审,提出如下答辩观点:1、被告已陆续支付租金,被告的行为不构成根本性违约,不同意解除合同。2、原告主张的违约金数额过高,应予降低,按同期人民银行贷款利率进行计算。3、原告主张的部分租金已超过两年法定诉讼时效。
    三、本案难点
    本案的特点,一是诉讼标的大,案件诉讼标的额高达1.9亿多元,是长春市中院在级别管辖诉讼标的额调整后所收到的标的额最大的案件;二是时间跨度长,从2004年到2014年整整十年;三是违约金额计算复杂,尽管案件双方当事人在合同中对租金的支付方式及违约金的计算方式做出明确约定,但派出机构及其下设单位多次、长期拖欠香港公司租金,以致违约金的计算十分复杂。我所接手案件后花费了大量精力调查取证、计算诉讼标的额,经过周密细致的工作,抽丝剥茧,缕清了脉络还原了案件的事实真相。
    但案件在进入诉讼程序后,仍遇到重重障碍几现僵局。首先,本案其中一个被告为政府派出机构,另一被告为其下设公司,因此,本案在审理过程中遇到多重阻碍,受到多方势力干扰。其次,本案二被告己将租赁物转租给第三人,涉及多方利益,致使案件的审判需要平衡各方利益,难度较大。再次,本案中的租赁物为香港公司依照被告派出机构的要求,派出机构为向第三人公司招商引资而为其专门特殊建设的,如做他用很可能降低租赁物的价值,且一旦判令返还租赁物,第三人公司需重新建设或租赁厂房,这将造成巨额不必要的经济损失,对本案各方都是不利的。因此,本案的进展遭到重重阻碍。
    四、www.yzc666.com代理观点
    我所www.yzc666.com在庭审过程中发表如下代理意见:1、根据《合同法》第九十四条之规定及双方当事人在合同中的约定,二被告欠付租金的行为已构成根本性违约,二者与原告签订的所有租赁合同,应当予以解除。2、根据《合同法》第六十条、第一百零七条之规定,二被告应向原告支付欠付的租金及违约金至合同解除之时止。3、根据合同法第九十七条,以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定,“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除,出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的,人民法院应予支持。”二被告及第三人公司应限期返还租赁物,并自合同解除之时至实际返还租赁物时止,按照合同约定的标准向原告支付房屋占用使用费。以解除合同之诉的策略取得诉讼的主动权。
    五、办案结果
    经过原被告双方的激烈辩论和讨价还价,最后接受了法院的调解,香港公司在违约金方面做出了让步,双方达成和解协议,法院制作调解书结案。
    该案从接手到最终调解结案历时一年多时间,我所www.yzc666.com不畏各方阻挠和压力,终于通过诉讼的方式维护了委托人的合法权益,用事实回报了委托人的信任,也彰显了祖国依法办事的决心。
    本所www.yzc666.com忠诚于事实忠诚于法律的执业精神和对委托人高度负责的做事风格受到了港商的高度评价,同时,也增强了港商对大陆司法环境的信心。(王艺晓供稿)